Umschuldung von Baukrediten

Unter bestimmten Umständen kann es sich lohnen, einen bestehenden Baukredit zu kündigen und diesen durch ein neues, günstigeres Darlehen zu ersetzen. Dies trifft immer dann zu, wenn die aktuellen Bauzinsen niedriger als die in der bestehenden Finanzierung vereinbarten Zinssätze liegen. Durch die Ablösung des bestehenden Baukredites ergibt sich die Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung. Dabei sind einige Punkte zu beachten:

Zunächst muss zwischen einer Umschuldung und der sogenannten Prolongation unterschieden werden. Als Prolongation bezeichnet man die Aufnahme eines neuen Darlehens beim gleichen Finanzierungspartner, während eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut abgeschlossen wird. In den meisten Fällen kann durch die Anschlussfinanzierung deutlich mehr Geld als durch eine Prolongation eingespart werden.

Auf die Zinsbindung achten

Die Voraussetzung dafür, ob überhaupt eine Umschuldung des Baukredites möglich ist, bildet die bestehende Zinsbindung. Beträgt sie noch mehr als fünf Jahre, ist die Umschuldung nur mit Einschränkungen bzw. unter gewissen Voraussetzungen möglich. In einen Zeitraum von zwölf Monaten bis zu fünf Jahren können Sie ein Forward-Darlehen für die Umschuldung nutzen. So sichern Sie sich die derzeit günstigen Zinssätze auch für die Zukunft. Läuft die Zinsbindung dagegen in einem Zeitraum von unter zwölf Monaten aus, so ist dies die beste Voraussetzung für eine Umschuldung.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Ordner zur BaufinanzierungEs dürfte einleuchten, dass dem bestehenden Baufinanzierer durch die vorzeitige Kündigung und Ablösung des Darlehens Gewinne durch entsprechende Zinseinnahmen entgehen. Schließlich zahlt der Kreditnehmer seine Zinsen in diesem Fall nicht bis zum ursprünglich geplanten Ablaufzeitpunkt der Finanzierung an den Kreditgeber. Aus diesem Grund verlangen fast alle Kreditgeber eine sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ für die entgangenen Zinseinnahmen. Dabei handelt es sich um eine Strafzahlung, deren Höhe individuell im Kreditvertrag festgelegt werden kann.

Es ist äußerst wichtig, die Höhe einer zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zu kennen, bevor der Baukredit umgeschuldet wird. Sie ist sowohl vom Darlehensvertrag also von den Zinsen abhängig und kann unter Umständen so hoch ausfallen, dass eine Umschuldung damit wirtschaftlich keinen Sinn mehr macht. Daher ist es sehr wichtig, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen und diese den Ersparnissen durch die Umschuldung gegenüberzustellen. Ergibt sich in dieser Gegenüberstellung ein entsprechendes Plus, so lohnt sich die Umschuldung des Baukredits trotz Vorfälligkeitsentschädigung und kann entsprechend in Angriff genommen werden.

Nebenkosten und Gebühren

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung alleine ist es nicht getan. Darüber hinaus fallen bei einer Umschuldung von Baukrediten auch noch Bearbeitungsgebühren und Notarkosten an, die für die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Kreditgeber berechnet werden. Auch hier gilt es wieder, bereits im Vorfeld zu ermitteln, wie hoch diese Kosten ausfallen werden und sie der Ersparnis durch die Umschuldung gegenüberzustellen. In diesem Zusammenhang kann es sich lohnen, mit dem neuen Kreditgeber über eine Übernahme der Notar- und Bearbeitungsgebühren für die Umschuldung zu verhandeln. Nicht wenige Banken möchten den potentiellen Neukunden nicht verlieren und erklären sich daher mit einer Kostenübernahme einverstanden.

Was bringt die Umschuldung?

Gut nachrechnenWie bereits erwähnt, ergibt sich durch eine Umschuldung – bei richtiger Durchführung – eine deutliche Kostenersparnis durch den neuen, zinsgünstigeren Baukredit. Dabei reicht bereits ein Prozentpunkt Unterschied aus, um Einsparungen von mehreren Tausend Euro pro Jahr zu bewirken.

Diese Einsparungen sind jedoch noch nicht alles: Durch sie kann zudem der Tilgungsanteil in den monatlichen Raten erhöht werden, so dass sich damit wiederum die Laufzeit des Kredites verkürzt. Der Kreditnehmer wird dadurch also schneller schuldenfrei.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, durch die Aufnahme eines neuen Darlehens die Konditionen besser an die persönlichen Wünsche und Anforderungen anzupassen. So können beispielsweise Sondertilgungsmöglichkeiten, die zuvor noch nicht bestanden, mit in den neuen Vertrag aufgenommen werden.

Fazit

Es kann sich durchaus lohnen, von Zeit zu Zeit durchzurechnen, ob eine Umschuldung des bestehenden Baudarlehens in Angriff genommen werden sollte. Entsprechende Rechner im Internet erleichtern diese Berechnung deutlich.