Da das Zinsniveau auf den internationalen Finanzmärkten ständig schwankt, kann man mit einer entsprechenden Technik die Phasen besonders günstiger Zinssätze ausnutzen. Aus diesen Überlegungen ergab sich schließlich das Forward-Darlehen. Bei diesem Modell der Baufinanzierung kann der Bauherr den Darlehensvertrag bereits dann abschließen, wenn er das damit verbundene Kapital eigentlich noch gar nicht benötigt. Sinn und Zweck dieser Aktion ist, den Vertrag möglichst in Zeiten günstiger Zinssätze abzuschließen und sich diese Zinssätze im Anschluss für eine möglichst lange Zeit zu sichern.
Forward-Darlehen in Kürze
- Heutigen Bauzins für die Zukunft festschreiben
- Sinnvoll für fest geplante Bau-/Kaufvorhaben oder Umschuldung
- Meist variable Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung
- Bereitstellungsgebühren oder Zinsaufschläge fallen an
Bei einem Forward-Darlehen liegt also zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung der Darlehenssumme immer eine gewisse Zeit. Diese wird als Vorlaufzeit bezeichnet. Eine solche Vorlaufzeit kann wenige Wochen, aber auch mehrere Jahre betragen. Oftmals muss die Vorlaufzeit im Darlehensvertrag gar nicht fix festgelegt werden, sondern kann ganz nach Belieben des Darlehensnehmers auch nach Vertragsabschluss zeitlich variiert werden.
Aus Sicht der Banken ist ein Forward-Darlehen sinnvoll, um eine möglichst langfristige Kundenbindung zu erzielen und den Kunden bereits dann zu gewinnen, wenn das eigentlich geplante Bauprojekt noch gar nicht in Angriff genommen ist. Dafür werden etwas niedrigere Gewinne durch das Angebot günstigerer Zinssätze für den Kunden gerne in Kauf genommen. Viele Banken verlangen allerdings sogenannte „Bereitstellungsgebühren“, die für den gesamten Vorlaufzeitraum anfallen.
Einige Darlehensgeber arbeiten allerdings nicht mit solchen Bereitstellungsgebühren, sondern verlangen einen Zinsaufschlag, der ebenfalls vom Darlehensnehmer zu zahlen ist. Hier sollte man genau rechnen, welche Variante für den Darlehensnehmer die günstigere ist. Sofern Sie sich das nicht selbst zutrauen, sollten Sie sich an einen unabhängigen Experten für Baufinanzierungen wenden.
Forward-Darlehen zur Ablösung nutzen
Ein Forward-Darlehen kann auch dafür genutzt werden, den bereits abgeschlossenen Baukredit abzulösen, die sich in der Rückzahlungsphase befindet. Auch hierbei kann effektiv Kapital gespart werden, indem man mit dem Forward-Darlehen die günstigeren Zinssätze mit in die Finanzierung hineinnimmt, und das bisher bestehende Darlehen mit den teuren Zinssätzen damit ablöst. Allerdings ist hierbei fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, die wiederum die Gewinne aus der Umschuldung auffressen kann. Da hilft nur genaues Nachrechnen.
Scheuen Sie nicht den Aufwand!
Viele Immobilienbesitzer scheuen sich allerdings vor einer Umschuldung durch ein Forward-Darlehen, da sie die damit verbundene Bürokratie nicht in Kauf nehmen möchten. Allerdings bieten bereits heute einige Baufinanzierer an, den gesamten Prozess der Umschuldung des Baukredits mit einem Forward-Darlehen selbst in die Hand zu nehmen, so dass dem Darlehensnehmer dadurch kein Mehraufwand entsteht.