© Eisenhans – Fotolia.com

Es ist der große Traum vieler Menschen: Auch wenn das Geld noch nicht für das ersehnte Eigenheim reicht, lässt sich diese mit einer Vollfinanzierung bereits jetzt verwirklichen. Dabei bedeutet der Begriff Vollfinanzierung: Die Immobilie wird komplett in Form eines Kredites finanziert, es ist also kein Einbringen von Eigenkapital in die Finanzierung notwendig. Auch darüber hinausgehende Kosten wie etwa Gebühren für Grundbucheintragungen bzw. für das Beauftragen eines Notars oder für Grundsteuern können in eine Vollfinanzierung integriert werden, so dass diese bis zu 120 Prozent betragen kann.

Das Ganze hört sich schön und gut an, doch der Kreditnehmer muss sich darüber im Klaren sein, dass eine solche Vollfinanzierung auch mit gehörigem Nachteilen und Risiken verbunden ist. Hier ein erster Überblick:

Grundsätzlich raten Experten dazu, mindestens 20 Prozent Eigenkapital in eine Baufinanzierung einzubringen. Andernfalls profitiert nicht der Kreditnehmer, sondern die finanzierende Bank. Diese lässt sich die fehlenden Sicherheiten recht teuer bezahlen, dadurch kostet eine Vollfinanzierung in der Regel rund einen Prozentpunkt mehr Zinsen als die herkömmliche Immobilienfinanzierung unter Aufbietung entsprechenden Eigenkapitals.

© Trueffelpix – Fotolia.com

Die besten Zinssätze gelten also in der Regel nur bis zu einer Beleihung von etwa 70 Prozent des Immobilienwertes. Baukredit Vergleiche zeigen, dass hier entsprechende Bau- bzw. Immobilienkredite heute bereits ab 1,1 Prozent Zinsen per anno abgeschlossen werden können. Bei einer Vollfinanzierung sind es dagegen fast immer mindestens 1,8 Prozent, oft auch über zwei Prozent. Dies hört sich zunächst nach nicht viel an, kann aber im Laufe der Jahre eine mittlere fünfstellige Summe ergeben, die Vollfinanzierer mehr an ihre Bank zahlen, als wenn sie zuvor entsprechendes Eigenkapital angespart hätten.

Natürlich wirken sich der höhere Zins und die höhere Finanzierungssumme auch auf die monatlichen Raten aus, die für die Realisierung des neuen Eigenheims zu zahlen sind. Nimmt man als Grundlage z. B. einen Kredit von 200.000 Euro, so ergibt sich bei einer angenommenen Tilgung von drei Prozent und einer zehnjährigen Laufzeit der Baufinanzierung bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent eine Monatsrate von fast 1000 Euro. Mit einem 20-prozentigen Eigenkapital würde die monatliche Rate trotz gleichem Zinssatz um rund ein Drittel sinken.

Zudem muss bedacht werden: Wenn in einigen Jahren die Zinsbindungsfrist für die Vollfinanzierung ausläuft, und ein Anschlusskredit abgeschlossen werden muss, werden die Zinsen höchstwahrscheinlich wieder stark gestiegen sein. Durch die recht hohe Restschuld ergeben sich damit deutlich höhere Monatsraten, als sie der Baufinanzierer momentan zu bezahlen hat.

Eine Vollfinanzierung sollte also genau überdacht werden, sie ist nichts für finanzschwache Baufinanzierer, die den Eigenkapitalanteil aus finanziellen Gründen nicht ansparen können.